Acheter une maison ou un appartement en Espagne est plus simple qu’on ne le pense, à condition de connaître les étapes et les règles locales, qui ne sont pas celles de votre pays. Depuis 18 ans, Secundo accompagne les acheteurs belges dans leur achat en Espagne : voici, étape par étape, comment se passe un achat, ce qu’il coûte et ce qu’il faut savoir sur la fiscalité.
Acheter un bien immobilier en Espagne : le guide complet
Le guide
Acheter en Espagne, simplement
En bref
- Un citoyen européen achète librement en Espagne, sans y résider.
- Il faut un NIE (numéro fiscal espagnol) et, en pratique, un compte bancaire espagnol.
- Les frais d’achat représentent de 9 à 14 % du prix selon la région et le type de bien.
- Comptez un à trois mois pour une revente, de 12 à 24 mois pour un bien neuf sur plan.
- Un avocat indépendant vérifie le bien avant la signature : c’est la meilleure protection.
Étape par étape
Les 8 étapes de l’achat
Définir votre projet et votre budget
Résidence secondaire, investissement locatif ou future retraite : le projet décide de la région, du type de bien et du budget. Comptez les frais d’achat en plus du prix (de 9 à 14 % environ, voir plus bas) et faites votre calcul avec notre simulateur.
Obtenir votre NIE et ouvrir un compte bancaire
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est votre numéro fiscal espagnol : il est obligatoire pour signer chez le notaire. Il se demande au consulat d’Espagne ou sur place, et peut être obtenu par procuration. Tout est expliqué dans notre article DNI ou NIE. Un compte bancaire espagnol sert ensuite à payer le bien, les taxes et les factures.
Visiter et choisir le bien
Après une première sélection à distance, un séjour découverte de quelques jours permet de visiter les biens retenus et de sentir les quartiers. Neuf ou revente, appartement ou villa : voyez nos appartements et nos maisons et villas à vendre.
Réserver le bien
Un contrat de réservation, accompagné d’un acompte de quelques milliers d’euros, retire le bien du marché le temps des vérifications. L’acompte vient en déduction du prix.
Faire vérifier le bien par un avocat
Un avocat indépendant vérifie la propriété et l’absence de dettes ou d’hypothèque au registre foncier (nota simple), les permis, les charges de copropriété et les taxes impayées. Pour un bien neuf, il contrôle aussi le permis de construire et la garantie bancaire des acomptes. C’est l’étape qui évite la plupart des pièges.
Signer le contrat privé
Pour une revente, le contrat d’arras fixe le prix et la date de l’acte, avec un acompte d’environ 10 %. Pour un bien neuf, le contrat de vente prévoit des paiements échelonnés pendant la construction, chacun couvert par une garantie bancaire.
Signer l’acte chez le notaire
L’acte authentique (escritura) est signé chez le notaire, qui vérifie l’identité des parties et le paiement du solde. Vous recevez les clés le jour même. Si vous ne pouvez pas venir, une procuration notariée permet de signer à votre place.
Inscrire le bien et s’installer
L’acte est inscrit au registre de la propriété, les impôts d’achat sont payés, puis les contrats d’eau, d’électricité et d’internet passent à votre nom. Nous restons là après l’achat, jusqu’à la surveillance et la location du bien.
Budget
Les frais d’achat
En Espagne, l’impôt d’achat dépend de la région et du type de bien. Pour une revente, vous payez l’ITP (impôt de transmission). Pour un bien neuf acheté au promoteur, vous payez la TVA de 10 % et l’AJD (droit d’enregistrement de l’acte).
| Région | Revente | Neuf |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Communauté valencienne) | ITP 9 % (11 % au-delà d’un million d’euros) | TVA 10 % + AJD 1,5 % |
| Costa Cálida (Région de Murcie) | ITP 8 % | TVA 10 % + AJD 1,5 % |
| Costa del Sol et Costa Almería (Andalousie) | ITP 7 % | TVA 10 % + AJD 1,2 % |
| Partout | Notaire environ 0,5 %, registre de la propriété environ 0,4 %, avocat environ 1 % | |
Exemple : pour une revente à 250 000 € sur la Costa Blanca, comptez environ 22 500 € d’ITP (9 % depuis le 1er juin 2026) et 4 750 € de notaire, registre et avocat, soit près de 27 250 € de frais. Taux indicatifs, qui peuvent changer : votre budget exact se calcule avec notre simulateur de frais.
Financement
Financer votre achat
Votre banque belge peut financer l’achat en prenant une hypothèque sur un bien que vous possédez déjà en Belgique : c’est souvent la solution la plus simple et la moins chère.
Une banque espagnole peut aussi prêter à un non-résident, en général pour une partie du prix seulement : prévoyez alors un apport plus important, en plus des frais. Nous comparons les deux pistes avec vous sur la page financement.
Impôts
La fiscalité après l’achat
En Espagne, le propriétaire paie chaque année la taxe foncière communale (IBI) et la taxe des ordures. Comme non-résident, il déclare aussi l’impôt des non-résidents : sur une valeur forfaitaire liée à la valeur cadastrale si le bien n’est pas loué, sur les loyers s’il l’est. Pour louer à des vacanciers, une licence touristique est nécessaire, selon les règles de la région et de la commune.
En Belgique, le bien espagnol se déclare dans votre déclaration d’impôt, et le compte bancaire espagnol doit être déclaré dans la déclaration et au Point de contact central de la Banque nationale. La convention fiscale entre la Belgique et l’Espagne évite la double imposition : faites valider votre situation par votre conseiller fiscal.
À la revente, la plus-value est imposée en Espagne, et la transmission aux enfants suit des règles propres : voyez notre article sur la succession en Espagne.
Questions fréquentes
Vos questions sur l’achat
Un Belge ou un Français peut-il acheter librement en Espagne ?
Oui. Un citoyen européen achète en Espagne dans les mêmes conditions qu’un Espagnol, sans autorisation particulière et sans devoir y résider. Il lui faut seulement un NIE et, en pratique, un compte bancaire espagnol.
Combien coûtent les frais d’achat en Espagne ?
Comptez de 9 à 14 % du prix selon la région et le type de bien : l’ITP de 7 à 9 % pour une revente, ou la TVA de 10 % et l’AJD de 1,2 à 1,5 % pour un bien neuf, plus le notaire, le registre et l’avocat (environ 2 % ensemble). Le simulateur de financement donne le détail pour votre budget.
Combien de temps dure un achat immobilier en Espagne ?
Pour une revente, il faut en général un à trois mois entre la réservation et l’acte chez le notaire. Pour un bien neuf sur plan, la livraison intervient le plus souvent de 12 à 24 mois après la signature.
Faut-il un avocat pour acheter en Espagne ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est vivement conseillé. Le notaire espagnol authentifie l’acte sans vérifier la situation du bien comme le fait un notaire belge ou français : c’est l’avocat qui contrôle le registre, les permis et les dettes éventuelles.
Peut-on acheter en Espagne sans se déplacer ?
Oui, une procuration notariée permet de faire signer le NIE, le compte bancaire et l’acte à votre place. Nous conseillons quand même de visiter le bien et la région avant d’acheter, par exemple lors d’un séjour découverte.
Quels impôts payer chaque année sur une résidence secondaire ?
La taxe foncière communale (IBI), la taxe des ordures et l’impôt espagnol des non-résidents, calculé sur la valeur cadastrale si le bien n’est pas loué ou sur les loyers s’il l’est. Il faut aussi déclarer le bien et le compte dans votre pays.
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